Основным постулатом экономической теории является принцип выделения рынков по товарному принципу. Каждому товару соответствует свой рынок, отделяющийся от других по признакам продуктовых границ.
Товаром рынка девелоперских проектов является комплекс имущества и связанных с ним имущественных прав, обеспечивающих получение прибыли в результате развития объекта недвижимости: земельного участка, существующего здания, вновь создаваемого объекта недвижимости.
Другим бесспорным положением теории является то, что взаимодействие участников рынка осуществляется на основе децентрализованного механизма ценовых сигналов. Информация о рыночных ценах является средством определения возможности приобретения товара. Если количество участников рынка ограничивается небольшой территорией и место концентрации продавцов и покупателей является для них доступным, то сведения о ценах распространяются и получаются посредством перехода от прилавка к прилавку. Так устроена первоначальная форма рынка - базар.По мере развития потребностей общества и удаления мест производства информационная система рынка усложняется и принимает самостоятельное организационное проявление: ярмарки (ХII-ХVI вв.), товарные биржи (ХVI-ХVIII вв.), рекламные объявления в региональных и общегосударственных печатных изданиях (ХVII-ХХ вв.), телефонные переговоры, интернет, электронная коммерция (ХХ-ХХI вв.). Общая историческая логика развития информационной коммуникации рынка характерна и для рынка девелоперских проектов.
Увеличение потока информации требует проведения ее анализа. Формирование самостоятельной аналитической организационной составляющей характерно не для всех рынков. В меньшей степени они развиты или практически не развиты на потребительских рынках.
Большее значение аналитической деятельности уделяется на рынке производства средств производства или В2В либо, проще говоря, в сфере предпринимательской деятельности, направленной на извлечение прибыли.
Организационно аналитическая функция рыночной деятельности реализуется либо в создании внутренних отделов и служб, либо в работе внешних организаций, выпускающих аналитические отчеты. Разновидностью внешней аналитической деятельностью является обязанность фондовых и валютных бирж, а также профессиональных участников финансового рынка по раскрытию информации, что воплощается в создание информационно-аналитических баз и показателей динамики рыночно значимой информации.
В результате информационно-аналитическая инфраструктура фондового рынка обеспечивает идентификацию рисков и поддерживает механизм, позволяющий снизить ряд из них за счет инфраструктуры, устанавливает и налагает ответственность за осуществление риска. Также информационно-аналитическая инфраструктура позволяет снижать транзакционные издержки по совершению сделок за счет унификации бизнес-процессов и документооборота, передачи некоторых бизнес-процессов специализированным компаниям, использования электронных систем учета и коммуникаций.
Возможность формирования информационно-аналитической инфраструктуры зависит от множества факторов:
- от потребительской ценности товара;
- от сложности и сроков создания товара;
- от себестоимости создания и конечной цены товара;
- от характера и темпов оборота (потребления) товара;
- от состава и количества участников рынка;
- от уровня регулирования рынка государством;
- от уровня дерегулирования рынка участниками;
- от уровня зрелости бизнес-процессов на рынке.
По всем перечисленным факторам информационно-аналитическая инфраструктура рынка девелоперских проектов занимает одно из уязвимых положений. Потребительская ценность объектов недвижимости высока и по некоторым параметрам превышает потребность в пище и одежде. Это определяет высокую конечную цену объектов недвижимости, которая с другой стороны также повышается высокой себестоимостью девелоперских проектов, так как они относятся к сфере капиталовложений в основные средства.
Высокая капиталоемкость недвижимости окупается продолжительным периодом ее эксплуатации, превышающий срок потребления остальных товарных групп, производимых обществом. В то же время строительство нового или модернизация существующего здания (строения, сооружения) является продолжительным производственным процессом, что предполагает вовлечение большого количества участников в его создание или реконструкцию.
В условиях высокой численности команды проекта краеугольным камнем является уровень зрелости бизнес-процессов на рынке и в отрасли. При низком или неудовлетворительном их состоянии проходимость ценовых сигналов затрудняется, информация искажается или не доходит, в том числе в результате умышленного ее удержания или изменения. Последнее обстоятельство зависит от уровня регулирования рынка государством и успехов преодоления сопротивления со стороны участников рынка, в том числе со стороны представителей государства.
Подавляющая часть ученых и экспертов отмечает повышенный дефицит информации при анализе и принятии решений по вложению инвестиций в девелоперские проекты. Иллюстративных причин несколько:
- высокая скрытность девелоперов (боятся светить себя и свои проекты в Авто журнале);
- непонимание девелоперами рынка инвесторов (девелоперы не знают профильных инвесторов и их инвестиционных требований);
- низкий профессиональный уровень девелоперов (не могут "упаковывать" свои проекты надлежащим образом);
- завышенные ожидания девелоперов (переоценивают свою роль и долю);
- низкая маркетинговая активность инвесторов (скрытные владельцы площадок до сих пор не знают большинства профильных инвесторов).
Развитие рынка девелоперских проектов в России невозможно представить без стремления к развитию и повышению его прибыльности. Однако не каждый участник этого бизнеса способен своими силами и финансами произвести такой рост, сделать следующий шаг к увеличению портфеля проектов либо развить имеющийся объект недвижимости в целях повышения его доходности.
В связи с этим необходимо вспомнить утверждение о сущности рынка как о самоорганизующейся системе. Децентрализованная со стороны государства рыночная деятельность требует, чтобы участники рынка сами создавали институты, обеспечивающие их интересы и потребности. К этому числу можно отнести и потребность и информационно- аналитическом обеспечении участников рынка.
Для рынка девелоперских проектов данная функция является важной, так как совершение сделок на нем является действиями инвестиционного характера, предполагающего не только низкую себестоимость, но и соответствующий уровень рентабельности и прибыльности проекта. В силу того, что результаты девелоперского проекта, а вместе с ним и возврат вложенных средств с ожидаемым приращением отложены на продолжительный срок (в среднем от 5 до 7 лет), информационно-аналитическая информация является прежде всего основанием формирования среднесрочных прогнозов. В результате отсутствие таковой приводит к не возможности прогнозного видения и, соответственно, принятия инвестиционного решения.
Рынок девелоперских проектов является не единственным инвестиционным рынком, т.е. рынком, на котором обращаются товары, способные принести доход в будущем. К таковым можно отнести фондовый рынок и рынок существующих бизнесов. И если о первом из них можно с уверенностью говорить, что волею государства и желанием участников они гарантированно обеспечены информационно- аналитической инфраструктурой, то в отношении рынков существующих бизнесов и девелоперских проектов можно с горечью констатировать обратное.
Для последних необходимо сформировать аналогичные институты генерирования и обработки рыночно значимой информации, а также формализованного подготовки и участия в сделках. В связи с этим необходимо обратить внимание на опыт ИНСТИТУТА ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (ООО), учредивший в 2008 году БИРЖУ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ.
БИРЖА ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ призвана решать вопросы информационной насыщенности рынка девелоперских проектов. Используя информацию о девелоперском проекте и индексах совокупного предложения и спроса на девелоперские проекты, можно принимать инвестиционные решения.
Один из главных вопросов девелоперов - поиск финансирования на ранней стадии девелоперского проекта, когда банки кредитов не выдают (слишком высокие риски), а собственного капитала не хватает. БИРЖА ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ предназначена для установления связи девелопера или собственника объекта недвижимости, находящихся в поиске финансов для развития, с потенциальными инвесторами, обладающими свободными финансовыми средствами и желающими получить дополнительный доход путем вхождения в девелоперский проект.
БИРЖА ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ предназначена для презентации девелоперских проектов, требующих привлечение инвестиций или продающихся целиком или по частям. Разместив свои проекты на БИРЖЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ, девелоперы получают возможность сообщить о них участникам рынка недвижимости и тем самым привлечь новых партнеров и участников для их реализации.
БИРЖА ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ также является площадкой для представления предложений по вложению инвестиционных средств. Разместив на БИРЖЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ предложение о готовности инвестировать в недвижимость и в ее развитие, инвесторы смогут оценить спрос на свободные средства со стороны девелоперов и отобрать лучший вариант их использования.
Если Вы осуществляете поиск инвестиций или предлагаете девелоперский проект на продажу, БИРЖА ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ является целевой площадкой размещения Вашего предложения, где Вы можете разместить информацию о Вашем девелоперском проекте или найти инвестора, предлагающего инвестиционные средства.
Если же Вы обладаете свободными денежными средствами и готовы вкладывать инвестиции в девелоперские проекты, то на БИРЖЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ Вы можете подобрать соответствующий проект, а также разместить Ваше предложение об участии или приобретении девелоперского проекта.
Эффективность работы на БИРЖЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ подтверждается аудиторией посетителей сайта ИНСТИТУТА ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, охватывающей все регионы Российской Федерации. Целевой характер аудитории подтверждается отраслевой и профессиональной принадлежностью посетителей сайта. Посетителями сайта являются руководители и специалисты рынка недвижимости, проектирования, строительства, ритейла, брокерид- жа, инвестиций, работающих во всех регионах России.
Основываясь на проведенном выше теоретическом и прикладном анализе развития рынка девелоперских проектов в России, считаю обоснованным и актуальным начинание ИНСТИТУТА ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (ООО) по формированию самоуправляемого института информационно-аналитического обеспечения принятия инвестиционных решений в сфере недвижимости.
Актуальное и полезное: курс евро к доллару, государственные облигации сша